Thị trường căn hộ giá rẻ tại TPHCM hiện đang đứng trước sự khan hiếm nghiêm trọng, với hầu hết các căn hộ có mức giá phải chăng đã được tiêu thụ gần hết. Hiện nay và trong tương lai, nguồn cung cho phân khúc này tiếp tục bị giới hạn, tạo ra một nhu cầu lớn chưa được đáp ứng. Đặc biệt, phần lớn các dự án nhà ở giá rẻ mới không còn tập trung tại trung tâm TP.HCM mà đang dần chuyển dịch ra các tỉnh lân cận như Bình Dương và các khu vực có vị trí kết nối thuận tiện với thành phố. Điều này đang tạo ra một xu hướng chuyển dịch thị trường, khi người mua nhà có thu nhập trung bình dần tìm kiếm các cơ hội sở hữu nhà ở tại các khu vực vệ tinh thay vì các quận trung tâm.
SỰ CHUYỂN DỊCH MẠNH MẼ CỦA THỊ TRƯỜNG CĂN HỘ
Sự trở lại mạnh mẽ của thị trường bất động sản trong thời gian gần đây đã được minh chứng rõ nét qua các con số từ báo cáo của Savills Việt Nam. Trong quý II/2024, lượng căn hộ mới ra mắt thị trường đã tăng trưởng ấn tượng, với mức tăng 78% so với quý trước và 199% so với cùng kỳ năm ngoái, đạt 1.125 căn hộ từ các dự án mới và các đợt mở bán tiếp theo. Điều đáng chú ý là phân khúc hạng B chiếm lĩnh đến 70% tổng nguồn cung mới, cho thấy thị trường này đang thu hút sự quan tâm mạnh mẽ của các nhà đầu tư cũng như người mua ở thực.
Tổng nguồn cung sơ cấp trong nửa đầu năm 2024 đạt 6.690 căn, với sự chiếm lĩnh của phân khúc hạng B (56%), theo sau là hạng C (40%) và hạng A (chỉ 4%). Khu vực phía Đông (TP Thủ Đức) và phía Tây (Bình Tân, Bình Chánh) hiện đang là điểm nóng của nguồn cung mới, lần lượt chiếm 57% và 29% thị phần sơ cấp của thành phố. Đây là những khu vực có hạ tầng giao thông phát triển, đồng thời thu hút sự đầu tư mạnh mẽ từ các chủ đầu tư lớn.
Với mức tăng trưởng ấn tượng 655% về lượng giao dịch so với cùng kỳ năm trước, thị trường đang cho thấy dấu hiệu hồi phục mạnh mẽ. Trong quý II/2024, có tới 2.288 giao dịch thành công, chiếm tới 70% tổng lượng giao dịch trong nửa đầu năm. Yếu tố thúc đẩy chính cho sự tăng trưởng này bao gồm việc lãi suất cho vay giảm, pháp lý dự án minh bạch, cùng các chương trình bán hàng hấp dẫn.
SỰ GIA TĂNG CỦA PHÂN KHÚC NHÀ LIỀN THỔ VÀ BIỆT THỰ
Tuy nhiên, một điều đáng lo ngại là căn hộ có giá dưới 3 tỷ đồng đang dần trở nên hiếm hoi tại TP.HCM, chỉ chiếm 18% tổng nguồn cung sơ cấp trong nửa đầu năm 2024, và hầu hết các dự án này đều nằm cách trung tâm thành phố trên 10 km.
Điều này đẩy người mua nhà sang các tỉnh lân cận như Bình Dương, nơi mà nguồn cung mới đang tập trung nhiều hơn với mức giá hợp lý hơn. Với tình hình nguồn cung bị giới hạn như hiện nay, giá nhà có thể sẽ tiếp tục leo thang trong những năm tới, đặc biệt ở phân khúc bình dân.
Trong khi các dự án phân khúc hạng B và hạng C đang ghi nhận mức tăng giá trên thị trường thứ cấp do nhu cầu cao và nguồn cung hạn chế, các dự án hạng sang lại đang chịu áp lực về giá. Việc đặt giá cao từ năm 2023 khiến cho một số dự án cao cấp khó duy trì mức hấp thụ mạnh, đặc biệt là tại những khu vực có sự cạnh tranh cao từ thị trường thứ cấp.
Đối với tương lai, với tốc độ đô thị hóa nhanh chóng cùng sự phát triển của hạ tầng giao thông, thị trường bất động sản tại TP.HCM dự kiến sẽ tiếp tục ghi nhận những biến động lớn, đặc biệt là trong phân khúc căn hộ giá rẻ và trung cấp. Đây là những phân khúc đáp ứng nhu cầu ở thực của đại đa số người dân, và nếu không có sự điều chỉnh hợp lý về nguồn cung, tình trạng khan hiếm nhà ở giá phải chăng sẽ còn kéo dài, đẩy giá nhà lên cao hơn.
TƯƠNG LAI NHIỀU THÁCH THỨC: NĂM 2026 KHÔNG CÒN NHÀ 5 TỶ
Trong bối cảnh thị trường bất động sản Thành phố HCM đang đối mặt với tình trạng khan hiếm nguồn cung, viễn cảnh đến năm 2026 có thể không còn các sản phẩm nhà phố và biệt thự với mức giá dưới 5 tỷ đồng đã dần trở nên hiện hữu. Theo bà Giang, Giám đốc Nghiên cứu của Savills Việt Nam, hiện nay trong thành phố có hơn 10 triệu dân, chỉ còn 668 sản phẩm nhà liền thổ sơ cấp, trong đó có 10 căn mới và chỉ 72 giao dịch thành công trong quý II/2024. Điều này phản ánh sự sụt giảm của thị trường nhà liền thổ, tương tự như phân khúc căn hộ trong những năm gần đây, do nhiều thách thức về mặt chính sách và nguồn cung. Trong bối cảnh này, giá nhà sơ cấp tiếp tục leo thang do nguồn cung hạn chế, mặc dù thị trường đã có sự giảm nhẹ về hàng tồn kho trong năm 2024.
Dữ liệu cho thấy có hơn 77% tổng nguồn cung sơ cấp nhà liền thổ hiện nay có giá trên 30 tỷ đồng/căn, tập trung chủ yếu ở các khu đô thị cao cấp như TP. Thủ Đức. Những sản phẩm cao cấp này đang gặp khó khăn trong việc tiêu thụ, khi chỉ có khoảng 6% sản phẩm được hấp thụ trên thị trường. Trong khi đó, phân khúc nhà liền kề vẫn giữ được mức hấp thụ khá cao ở mức 31%, nhờ vào nhu cầu thực và mức giá hợp lý hơn. Điều này cho thấy rõ sự mất cân bằng giữa cung và cầu trong phân khúc cao cấp và tầm trung tại TP.HCM.
Dự báo đến năm 2026, các sản phẩm nhà thấp tầng tại Hồ Chí Minh dưới 5 tỷ đồng sẽ chính thức biến mất, và chỉ có khoảng 10% nguồn cung sơ cấp nằm trong mức giá dưới 10 tỷ đồng. Điều này khiến những người mua có thu nhập trung bình hoặc khá phải tìm đến các tỉnh lân cận như Bình Dương hay Đồng Nai, nơi mà sản phẩm giá phải chăng vẫn còn dồi dào. Cụ thể, tại Bình Dương, khoảng 85% nguồn cung hiện tại có mức giá dưới 10 tỷ đồng, và con số này tại Đồng Nai là 55%. Đây là những khu vực đang nổi lên như sự thay thế hợp lý cho người mua nhà tại TP.HCM.
Trong nửa cuối năm 2024, dự kiến sẽ có thêm 883 căn nhà thấp tầng được tung ra thị trường, phần lớn đến từ các giai đoạn tiếp theo của những dự án đã triển khai trước đó. Tuy nhiên, những sản phẩm có giá trên 20 tỷ đồng sẽ chiếm đến 80% tổng nguồn cung mới. Điều này cho thấy sự chênh lệch lớn về phân khúc giá trên thị trường TP.HCM, khi mà các dự án trung và cao cấp ngày càng áp đảo nguồn cung.
Tầm nhìn đến năm 2026, nguồn cung tương lai dự kiến sẽ đạt 4.663 căn nhà thấp tầng, tập trung nhiều ở các khu vực như TP. Thủ Đức, Bình Chánh và Nhà Bè. Sự phát triển của hạ tầng giao thông và đô thị hóa nhanh chóng là những yếu tố chính thúc đẩy giá nhà tăng mạnh. Trong vòng 5 năm qua, giá nhà trên thị trường sơ cấp đã tăng gấp ba lần, trong khi thị trường thứ cấp cũng ghi nhận mức tăng gấp đôi. Với tình hình này, những người mua nhà có nhu cầu ở thực sẽ ngày càng khó tiếp cận với các sản phẩm tại TP.HCM và có xu hướng dịch chuyển sang các tỉnh lân cận, nơi mà họ có thể tìm thấy nhiều lựa chọn phù hợp hơn với tài chính của mình.
Sự thay đổi rõ rệt này không chỉ là tín hiệu của một thị trường đang bước vào giai đoạn chín muồi, mà còn là minh chứng cho thấy những thách thức về nguồn cung và giá cả sẽ tiếp tục định hình thị trường bất động sản TP.HCM trong những năm tới. Sự khan hiếm về quỹ đất và áp lực tăng giá sẽ đẩy nhanh quá trình đô thị hóa ở các tỉnh lân cận, biến những khu vực này thành các điểm đến đầu tư hấp dẫn và lựa chọn lý tưởng cho nhu cầu an cư lạc nghiệp.
DỰ ÁN LA HOME – ĐIỂM SÁNG MỚI TRONG BỐI CẢNH KHAN HIẾM NGUỒN CUNG
Trong bối cảnh thị trường bất động sản Thành phố HCM trở nên ngày càng khan hiếm, dự án LA Home tại Long An của chủ đầu tư Prodezi cùng đơn vị phát triển Hướng Việt (HVH) nổi lên như một giải pháp tiềm năng, đặc biệt là cho những người mua nhà tìm kiếm sự kết hợp giữa không gian sống chất lượng và giá trị đầu tư bền vững. Với vị trí đắc địa, giáp với hai tuyến giao thông trọng điểm là ĐT830 và Lương Hòa – Bình Chánh làm rút ngắn thời gian di chuyển đến Thành phố HCM, LA Home mang đến một lựa chọn hoàn hảo cho những người muốn tận hưởng không gian sống xanh mát bên bờ kênh, kết hợp giữa kiến trúc hiện đại và thiên nhiên tươi đẹp.
Không chỉ là một nơi an cư lý tưởng, LA Home còn là điểm đến của những cơ hội đầu tư hấp dẫn nhờ quy hoạch hạ tầng đồng bộ và phát triển bền vững. Với tiêu chuẩn xây dựng cao cấp và sự kết hợp hoàn hảo giữa tiện ích hiện đại và không gian sống gần gũi với thiên nhiên, LA Home hứa hẹn sẽ là một điểm sáng mới trên bản đồ bất động sản khu vực.
Với tốc độ phát triển nhanh chóng của Long An và sự kết nối thuận tiện với TP.HCM qua các tuyến giao thông chiến lược, dự án LA Home không chỉ thu hút sự quan tâm của người mua nhà để ở mà còn là lựa chọn hàng đầu của các nhà đầu tư tìm kiếm giá trị gia tăng dài hạn.
